El CEDyT de La Plata pide “poner en caja a un mercado inmobiliario desbocado”

El Centro de Estudios Desarrollo y Territorio (CEDyT) de La Plata analizó la segunda parte del Plan de Ordenamiento Territorial que fue presentado por el Ejecutivo en el Concejo Deliberante y completa el proceso iniciado con la Ordenanza 12.638, sancionada en abril pasado, y destacó “el modelo ambiental que se propone”, en particular la protección de los valles de inundación y conformación de corredores biológicos, o el manejo de las áreas de valor.

“Es fundamental la vocación por poner en caja un mercado inmobiliario completamente desbocado en materia de expansión urbana a través de las normas, pero también de un nuevo mecanismo de sanciones”, agregó.

No obstante, el CEDyT señaló que si bien se plantean “con muy buen criterio” herramientas de participación a través de consultas frente a distinto tipo de aprobaciones en aplicación del Código, “lamentablemente hoy el Ejecutivo no está habilitando la participación orgánica de las organizaciones de hábitat representadas en el Concejo Local (junto con otros actores sociales), que  han dado sobradas muestras de compromiso con la gestión”.

“La norma plantea una futura definición de los barrios populares y otras zonas precarias como ‘Ámbitos de Planificación Particularizada’ pero su presencia hoy no tiene la visibilidad que debería tener en el propio ordenamiento territorial, por ejemplo como ‘Zonas de Promoción del Hábitat Social’ que pide la Ley 14.449”, advirtió el Centro.

“Un caso claro de la falta de visibilidad es el de los barrios Planeadores, el Evita, Las Palmeras y otros de la zona sur de la ciudad que, en cambio, fueron calificados como ‘Zona de Reserva Urbana’, es decir, zona vacante de futuro desarrollo. Pero viven miles de familias en situación de precariedad y protegidas por ley”, explicó.

Luego, el CEDyT señaló que “se busca muy razonablemente poner un límite al crecimiento del área urbana. Esto es muy recomendable por múltiples aspectos, pero tiene que ser compatible con las condiciones reales con los que los distintos sectores sociales producen y acceden a la vivienda”.

“Aunque no está en el proyecto, se menciona en algunos documentos una proyección de 1,2 millones de habitantes para 2082, casi un 70 por ciento más que la de 2022, pero no se estima la cantidad de hogares que se proyecta en una demografía en profunda transformación, donde los hogares tienden a tener cada vez menos miembros y también cambiar su composición. 

El crecimiento cada año de la cantidad de hogares que se censan viene siendo casi igual con la cantidad de viviendas que se construyeron de cualquier tipo, calidad o ubicación. Es necesario hacer un análisis sobre la posible evolución de esa variable clave; sobre todo para horizontes intermedios, como 20 o 30 años”, argumentó el espacio de estudio, que también se refirió a los beneficios inmobiliarios que otorga el proyecto, "que se traducen en valores del suelo mayores o menores”.

“El mecanismo elegido para eso es promover la llamada ‘Transferencia de capacidad constructiva’. Quien tiene un inmueble inventariado obviamente no puede construir todos los metros cuadrados que sí puede otra parcela de la misma zona, lo que provoca muchas veces un deterioro del patrimonio por imposibilidad concreta de tener una renta para invertir en él. 

El proyecto propone un mecanismo de compensación por el que, quien quiera construir un volumen mayor en una zona habilitada para eso (son los corredores del casco y del primer crecimiento), tiene que comprar los metros cuadrados adicionales al dueño de un inmueble inventariado. El que cede metros cuadrados se hará de un capital para mejorar el inmueble inventariado, de acuerdo a un plan acordado con la Municipalidad”, explicó el Centro de Estudios.

No obstante, cuestionó que "no aparecen con la misma lógica redistributiva incentivos para mejorar no solo el paisaje urbano, sino también un hábitat más justo”, y mencionó los siguientes:

• Loteos de interés social con vivienda básica, a precios accesibles. Quien lo construye recibiría como premio una cantidad de metros cuadrados que puede aplicar en una zona que le resulte más rentable.

• Vivienda para alquiler, mejorando viejos inmuebles bien ubicados y generando dos o tres unidades funcionales. Se trata de una muy buena forma de aprovechar el stock construido y adaptarlo a nuevas necesidades de las familias. El municipio podría intervenir en ambas operatorias. Quien realiza esta operación accede a derechos para otro sitio más rentable.

• Mejoras en los barrios populares en el marco de la Integración Socio Urbana. Ejecutar o financiar una red de agua habilita a metros cuadrados adicionales en otro sitio rentable.
Por último, el Centro resaltó que otro mecanismo redistributivo es la contribución por valorización inmobiliaria que desde hace muchos años está en las Ordenanzas fiscal y tributaria, y cuyo destino, por Ley 14.449, es mejorar las condiciones del hábitat a través de la cuenta especial, ahora “Fondo de Desarrollo”.

“Hay un problema de información: no se conoce cuántos de los centenares de lotes comerciales a regularizar (1600 hectáreas) ya pagaron la plusvalía. Debieran haberlo hecho al momento de la convalidación de la Ordenanza de abril (art. 71, Ordenanza 12.638). Esa oportunidad única de constituir un fondo importante si se calculara a valores de mercado no sabemos si se podrá concretar. La previsión de ingresos por Plusvalía en el Presupuesto 2026 es de 151 millones cuando podría llegar hasta 30.000 si se aplicara correctamente. En 2025 ingresaron o se proyecta que ingresen unos 450 millones, según el presupuesto 2026”, concluyó la entidad.